Hiện nay, khi thực hiện đặc cọc các bên thường lập văn bản viết tay hoặc trong trường hợp các bên đủ tin cậy thì chỉ thực hiện đặt cọc miệng.
Việc thực hiện các giao dịch như vậy có khả năng dẫn đến tranh chấp cũng như rủi ro khá lớn cho các bên (đặc biệt là bên đặt cọc).
Để giải quyết vấn để này các bạn có thể tham khảo giải pháp lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc. Vậy những nội dung về lập vi bằng tại cao bằng ghi nhận việc đặc cọc được quy định như thế nào.
Bài viết về lập vi bằng tại cao bằng của Công ty Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.
Căn cứ pháp lý
– Nghị định 08/2020/NĐ-CP tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
– Bộ luật dân sự năm 2015
Lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc là gì?
Hiện nay, pháp luật nước ta chưa quy định cụ thể khái niệm lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc là gì? Do đó, để làm rõ lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc là gì các bạn có thể căn cứ vào một số nội dung sau:
– Thứ nhất, người có thẩm quyền lập vi bằng. Lập vi bằng là hoạt động của những người được Nhà nước trao thẩm quyền tiến hành các biện pháp nghiệp vụ cần thiết để lập văn bản ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định pháp luật. Việc lập vi bằng không thể được thực hiện tùy tiện mà phải do người có thẩm theo quy định pháp luật.
Dưa trên quy định cũ, thư kí nghiệp vụ có quyền giúp Thừa phát lại lập vi bằng và Thừa phát lại chịu trách nhiệm về tính chính xác của vi bằng do thư kí nghiệp vụ lập.
Tuy nhiên, kể từ ngày 24/02/2020 thư ký nghiệp vụ không còn thẩm quyền này nữa, Thừa phát lại bắt buộc phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về vi bằng do mình lập.
– Thứ hai, hình thức và nội dung của của vi bằng ghi nhận việc đặt cọc. Điều 40 Nghị định sô 08/2020 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại quy định:
Vi bằng được lập bằng văn bản tiếng Việt, có nội dung chủ yếu sau đây:
a) Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;
b) Địa điểm, thời gian lập vi bằng;
c) Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng;
d) Họ, tên người tham gia khác (nếu có);
đ) Nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;
e) Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
g) Chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu).
Vi bằng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự; vi bằng có từ 02 tờ trở lên phải được đóng dấu giáp lai giữa các tờ; số lượng bản chính của mỗi vi bằng do các bên tự thỏa thuận.
– Thứ ba, ngoài hai đặc điểm trên thì việc lập vi bằng cần phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục luật định và sự việc mà khách hàng yêu cầu lập vi bằng cần được chứng kiến trực tiếp bởi Thừa phát lại.
Thừa phát lại và thư ký sẽ áp dụng các biện pháp cần thiết như: Thu âm, ghi hình, đo đạc… để đảm bảo việc ghi nhận các nội dung một cách chính xác, khách quan và chân thực nhất.
Từ các đặc điểm trên có thể xác định lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc là hoạt động của những người được Nhà nước trao thẩm quyền (Thừa phát lại) tiến hành các biện pháp nghiệp vụ cần thiết để lập văn bản ghi nhận các sự kiện, hành vi đặt cọc theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định pháp luật.
Một số trường hợp nên lập vi bằng tại cao bằng ghi nhận việc đặt cọc.
Như chúng tôi đã phân tích trong phần đầu của bài viết thì vi bằng ghi nhận việc đặt cọc sẽ có nội dung về các sự kiện, hành vi tại thời điểm các bên tiến hành đặt cọc.
Mọi sự kiện, hành vi về đặt cọc đều có thể được ghi nhận bởi vi bằng nếu nằm trong phạm vi luật định. Tuy nhiên, trường nào lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc là cần tiết và hữu ích nhất thì có lẽ nhiều người chưa nắm được. Để làm rõ vấn để này, chúng tôi xin đưa ra một số trường hợp nên lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc như sau:
Lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc khi mua bán nhà đất: Mua bán nhà đất là một giao dịch lớn mà các bên cần tìm hiểu kỹ cũng như có phương thức ràng buộc lẫn nhau trước khi chính thức thực hiện hợp đồng mua bán. Nhiều người muốn bán nhà đất nhưng đang chờ hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ, mua để đầu tư chuyển nhượng lại …
Nên chưa thể ký kết và giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ngay. Thế nhưng nhà đất là tài sản có giá trị và sự biến động lớn nên việc các bên không muốn tiếp tục thỏa thuận ban đầu (không muốn mua, bán hoặc bán cho người khác). Để tránh các rủi do trên, các bạn có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc.
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo quy định trên nếu các bên vi phạm sẽ phải mất thêm một khoản tiền tương đương số tiền cọc ban đầu. Mặt khác, các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc cao hơn nhiều lần so với quy định của luật nên khoản phạt này sẽ làm giảm các hành vi vi phạm trong việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Khi lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc Thừa phát lại sẽ chứng kiến việc thỏa thuận và giao dịch giữa các bên.
Lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, tài sản cọc: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Để đặt cọc được hoàn thành thì các bên cần phải tiến hành giao nhận tiền, tài sản theo thỏa thuận ban đầu. Việc giao nhận tài sản cọc là căn cứ xác định các bên đã thực hiện đặt cọc và cũng là căn cứ phát sinh nghĩa vụ nên cần được ghi lại để làm chứng cứ.
Lập vi bằng ghi nhận thỏa thuận đặt cọc: Thông thường, thỏa thuận đặt cọc sẽ bao gồm một số nội dung cơ bản như: Tài sản các bên dùng để đặt cọc;
Việc giao nhận tài sản cọc; Thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ các bên; Thỏa thuận về việc phạt cọc… Đối tượng việc đặt cọc hướng đến (mua bán nhà đất, làm sổ đỏ…).
Ngoài các nội dung trên, lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc còn có thể ghi nhận thỏa thuận của các bên liên quan đến thực hiện hợp đồng chính.
Lập vi bằng ghi nhận vi phạm thỏa thuận đặt cọc: Theo quy định của pháp luật hiện hành, thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc do các bên tự quyết định.
Trong trường hợp không tự thỏa thuận được thì mức phạt được xác định là bằng giá trị số tiền cọc ban đầu. Quy định của pháp luật đã rõ ràng về việc phạt vi phạm cọc nhưng để có căn cứ về việc một bên vi phạm nghĩa vụ từ đó yêu cầu phạt cọc khá khó khăn.
Do việc thực hiện thỏa thuận là việc riêng các bên nên khi vi phạm xảy ra rất khó có bằng chứng chứng minh. Trong trường hợp đó các bên có thể lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc để bảo đảm quyền lợi của mình trước vi phạm của bên kia.
Hợp đồng đặt cọc có nên lập vi bằng tại cao bằng ?
Theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành thì hợp đồng đặt cọc chỉ cần lập thành văn bản mà không cần phải công chứng hay chứng thực. Tuy nhiên, trên thực tế không ít tình huống xấu xảy ra khiến người đặt cọc phải chịu thiệt hại.
Đặc biệt, những rủi ro này thường rơi vào việc đặt cọc nhằm đảm bảo cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng những tài sản có giá trị lớn (đất đai, nhà, xe hơi…).
Những rủi ro đó có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân:
– Thứ nhất, khi mà hợp đồng đặt cọc không cần phải công chứng thì các bên thường tự soạn hợp đồng đặt cọc và tự ký với nhau.
Bên đặt cọc không có đủ khả năng để kiểm chứng các giấy tờ có liên quan đến tài sản là đối tượng của giao dịch đặt cọc, hợp đồng đặt cọc được soạn thảo sơ sài…
Đã có nhiều trường hợp bên nhận cọc đưa ra các giấy tờ giả, giấy tờ không đầy đủ hoặc cung cấp sai thông tin về tài sản là đối tượng của giao dịch cần đặt cọc (tài sản đã chuyển nhượng cho người khác nhưng chưa sang tên, nay tiếp tục chuyển nhượng cho người đặt cọc; tài sản đang thế chấp ở ngân hàng…)
– Thứ hai, đối với những giao dịch có giá trị lớn thì giá trị của tài sản đặt cọc càng cao. Việc giao tài sản để đặt cọc cũng cần người chứng kiến để tránh những tranh chấp về sau.
– Thứ ba, có thể nói, trong giao dịch này “người nhận cọc là người nắm đầu cán con dao” khi mà tài sản giao dịch do họ nắm giữ và họ nhận được tiền đặt cọc.
Còn người đặt cọc chỉ cầm được 1 bản giấy đặt cọc với 1 lời đảm bảo. Do đó, hợp đồng đặt cọc nên được soạn thảo theo hướng ràng buộc người nhận cọc với những nghĩa vụ của họ về giao dịch (đảm bảo tài sản giao dịch là có thực, được phép giao dịch; nghĩa vụ thực hiện cam kết giao tài sản đúng hạn…).
Vậy nên, các bên cần đến các tổ chức pháp lý để được tư vấn và soạn thảo hợp đồng đặt cọc với các điều khoản rõ ràng, chặt chẽ tránh những rủi ro về sau.
Chính những lý do trên, khi giao kết hợp đồng đặt cọc, các bên nên đến tổ chức công chứng để công chứng hợp đồng hoặc đến văn phòng Thừa phát lại để được tư vấn, lập vi bằng về việc đặt cọc.
Khi đến văn phòng Thừa phát lại, Thừa phát lại sẽ xem xét các giấy tờ liên quan đến tài sản giao dịch, tư vấn cho các bên về điều khoản trong hợp đồng đặt cọc và Thừa phát lại sẽ trực tiếp soạn thảo hợp đồng đặt cọc cho khách hàng. Sau đó, Thừa phát lại sẽ lập vi bằng về việc đặt cọc (chứng kiến các bên ký tên vào hợp đồng đặt cọc, giao tài sản đặt cọc). Vi bằng này được đăng ký tại Sở Tư pháp trong thời hạn 3 ngày làm việc.
Chính sự chặt chẽ của Thừa phát lại trong quy trình, thủ tục lập vi bằng sẽ giúp các bên tránh được các rủi ro pháp lý trong việc đặt cọc về sau.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Rong Ba về lập vi bằng tại cao bằng ghi nhận việc đặt cọc. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về lập vi bằng tại cao bằng và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
